Tugas 11 (Softskiil)

HUKUM AGRARIA

Hak - hak atas tanah yang terpenting menurut UUPA

A. HAK MILIK
 

1. Pengertian Hak Milik

Landasan idill dari pada hak milik (batas atas tanah maupun atas barang - barang dan hak - hak lain) adalah pancasila dan undang - undang dasar 1945. jadi secara yuridis formil, hak perseorangan ada dan diikuti oleh Negara. hal ini dibuktikan antara lain dengan adanya peraturan dasar - dasar pokok-pokok Agraria yang diatur dalam UU No.5 Tahun 1960 (UUPA).

2. Terjadinya Hak Milik

Menurut pasal 22 maka hak milik terjadi :

a.       menurut hukum adat

b.      karena penetapan pemerintah

c.       karena undang – undang

3. Ciri - ciri Hak Milik

Hak milik mempunyai cir - ciri tertentu, sebagai berikut :

a.       merupakan hak atas tanah yang kuat. bahkan menurut pasal 20 UUPA adalah yang terkuat artinya mudah hapus dan mudah dipertahankan terhadap gangguan pihak lain.

b.      merupakan hak turun temurun dan dapat beralih, artinya dapat dialihkan pada ahli waris yang berhak.

c.       dapat menjadi hak induk, tetapi tidak dapat berinduk pada hak - hak atas tanah lainnya. ini berarti bahwa hak milik dapat dibebani dengan hak - hak atas tanah lainnya, seperti hak guna bangunan, hak pakai, hak sewa, hak gadai, hak usaha bagi hasil, hak penumpang.

d.      dapat dijadikan jaminan utang dengan dibebani hipotik atau Credietverband

e.       dapat dialihkan yaitu dijual, ditukar denagn benda lain dihibahkan dan diberikan dengan wasiat.

4. Yang dapat mempunyai hak milik

yang dapat mempunyai hak milik menurut pasal 21 UUPA yaitu :

a.       warga negara Indonesia

b.      badan - badan hukum tertentu.

c.       badan - badan hukum yang bergerak dalam lapangan sosial dan keagamaan sepanjang tanahnya dipergunakan untuk itu.

5. Hapusnya hak milik menurut pasal 27 UUPA

Hak milik dihapus karena:

a. Tanahnya jatuh kepada negara, karena:

1.      pencabutan hak

2.      penyerahan sukarela oleh pemilknya

3.      diterlantarkan

4.      berdasarkan ketentuan pasal 21 ayat 3 dan pasal 26 ayat 2 UUPA

b. tanahnya musnah

B. HAK GUNA USAHA
 

1. Pengertian Hak Guna Usaha

Seperti halnya hak milik, hak guna usaha pun diatur dalam pasal 16 ayat 1 UUPA No. 5 Tahun 1960, sebagai salah satu hak atas tanah sedangkan secara khusus Hak Guna Usaha oleh UUPA dalam pasal 28 sampai dengan pasal 34 kemudian disebut - sebut juga dalam pasal 50 dari pasal 52 UUPA.

Hak Guna Usaha dalam pengertian Hukum Barat sebelum dikonversi berasal dari hak erfacht, yang pengaturannya terdapat dalam pasal 720 B.W adalah suatu hak kebendaan untuk mengenyam kenikmatan yang penuh atas suatu benda yang tidak bergerak kepunyaan orang lain, dengan kewajiban membayar pacht tiap tahun, sebagai pengakuan eigendom kepada yang mempunyai baik berupa uang maupun hasil in natura.

Hak Guna Usaha dalam pengertian sekarang, sebagaimana ditetapkan dalam pasal 28 ayat 1 UUPA adalah : "Hak untuk mengusahakan tanah yang dikuasai langsung oleh negara dalam jangka waktu tertentu yang dipergunakan untuk keperluan perusahaan pertanian, perikanan atau perternakan.

2. Sifat - sifat dan ciri - cirinya
sebagian sifat - sifat dan ciri - ciri hak guna usaha dapat disebutkan antara lain :

a.       sesungguhnya tidak sekuat hak milik, namun hak guna usaha tergolong hak atas tanah yang kuat, artinya tidak mudah hapus dan mudah dipertahankan terhadap gangguan pihak lain. oleh karena itu maka hak guna usaha termasuk salah satu hal yang wajib di daftarkan (pasal 32 UUPA,pasal 10 No.10 tahun 1961)

b.      hak guna usaha dapat beralih artinya dapat diwarisikan kepada ahli waris yang empunya hak (pasal 28 ayat 3)

c.       akan tetapi berlainan dengan hak milik, hak guna usaha jangka waktunya terbatas artinya pada suatu waktu pasti berakhir (pasal 29)

d.      hak guna usaha dapat dialihkan kepada pihak lain, yaitu dijual, ditukarkan dengan benda lain, dihibahkan atau diberikan dengan wasiat atau di "legat" kan (pasal 28 ayat 3)

e.       hak guna usaha dapat juga, dilepaskan oleh yang empunya hingga tanahnya menjadi tanah negara (pasal 34 huruf e)

3. Yang dapat mempunyai hak guna usaha

baik perorangan maupun badan - badan hukm dapat , mempunyai hak guna usaha sebagimana ditetapkan dalam pasal 30 ayat 1 UUPA sebagai berikut :

a.       warga negara

b.      badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia.

4. Hapusnya Hak Guna Usaha

Menurut pasal 34 UUPA Hak Guna Usaha dihapus karena :

a.       jangka waktunya berakhir

b.      dihentikan sebelum jangka waktunya berakhir karena sesuatu syarat tidak dipenuhi

c.       dilepaskan oleh pemegang haknya sebelum jangka waktunya berakhir.

d.      dicabut untuk kepentingan umum

e.       tanahnya diterlantarkan

f.       tanahnya musnah

g.      karena ketentuan pasal 30 ayat 2

5. Jangka waktu Hak Guna Usaha

Hak Guna Usaha itu jangka waktunya terbatas, hal itu dapat kita ketahui dari ketentuan pasal 29 yang berbunyi : "Menurut sifat dan tujuan Hak Guna Usaha itu jangka waktunya terbatas, jangka waktu 25 atau 35 tahun dengan kemungkinan memperpanjang dengan 25 tahun dipandang sudah cukup lama untuk keperluan pengusahaan tanaman - tanaman yang berumur panjang penetapan jangka waktu 35 tahun misalnya mengingat padan tanaman kelapa sawit".

C. HAK GUNA BANGUNAN
 

1. Pengertian dan hukumnya

Hukumnya selalu disebut dalam pasal 16 ayat 1 UUPA tahun 1960, sebagai salah satu hak atas tanah , seperti halnya hak milik dan hak guna usaha maka Hak Guna Bangunan secara khusus diatur oleh UUPA dalam pasal 35 sampai dengan pasal 40, kemudian disebut - sebut juga dalam pasal 50 dan pasal 52 UUPA. Hak Guna Bangunan dalm pengertian hukum barat sebelum dikonversi berasal dari opstal, yang diatur dalam pasal 711 KUH perdata.

Apa yang diatur dalam UUPA barulah merupakan ketentuan pokok saja sebagaimana terlihat dalam pasal 50 ayat 2 bahwa ketentuan - ketentuan lebih lanjut mengenai hak guna bangunan akan diatur dengan peraturan perundangan, baik berupa peraturan maupun peraturan Menteri. pasal 35 ayat 1 menetapkan bahwa : "Hak Guna Bangunan adalah hak milik untuk mendirikan dan mempunyai bangunan - bangunan atas tanah yang bukan miliknya sendiri dengan jangka waktu paling lama 30 tahun".

2. Sifat - sifat dan ciri - cirinya
Sebagai sifat - sifat dan ciri - ciri hak guna bangunan dapat disebutkan antara lain :

a.       sesungguhnya tidak sekuat hak milik, namun sebagimana halnya dengan hak guna usah, hak guna bangunan pun tergolong hak - hak yang kuat, artinya tidak mudah dihapus dan dapat dipertahankan terhadap gangguan pihak lain. oleh karena itu maka hak guna bangunan termasuk salah satu hak yang wajib di daftarkan (pasal 38 UUPA dan pasal 10 No.10 tahun 1971)

b.      hak guna bangunan dapat beralih, artinya dapat diwaris oleh ahli waris yang empunya hak (pasal 35 ayat 3).

c.       sebagaimana halnya dengan hak guna usaha, maka hak guna bangunan jangka waktunya terbatas, artinya pada suatu waktu pasti berakhir (pasal 35 ayat 1 dan 2).

d.      hak guna bangunan dapat dijadikan jaminan utang dengan dibebani hak tanggungan, hipotik atau Creditverband (pasal 39)

e.       hak guna bangunan dapat dialihkan kepada pihak lain, yaitu dijual, ditukarkan dengan lain dihibahkan atau diberikan dengan wasiat (pasal 35 ayat 3).

f.       hak guna bangunan dapat juga dilepaskan oleh yang empunya hingga tanahnya menjadi tanah negara (pasal 40 huruf c)

3. Jangka waktu Hak Guna Bangunan
Bahwa hak guna bangunan jangka waktunya terbatas, hal ini dapat diketahui dari ketentuan pasal 35 ayat 1 dan 2 yang menetapkan sebagai berikut :

a.       "hak guna bangunan adalah hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan - bangunan atas tanah yang bukan milkiknya sendiri, dengan jangka waktu paling lama 30 tahun".

b.      "atas permintaan pemegang hak dan dengan mengingat keperluan serta keadaan bangunan - bangunannya, jangka waktu tersebut dalam ayat 1 dapat diperpanjang dengan waktu paling lma 20 tahun".

4. Luas tanah yang dikuasai dengan hak guna bangunan

Berdasarkan pasal 12 UU No 56 (Prp) tahun 1960 tentang penetapan luas tanah pertanian maksimum luas dan jumlah tanah untuk perusahaan dan pembangunan lainnya akan diatur dengan peraturan pemerintah. sampai sekarang peraturan pemerintah tersebut belum ada.

5. Yang boleh memiliki hak guna bangunan

Baik perseorangan maupun badan - badan hukum, berdasarkan pasal 36 ayat 1 yang dapat mempunyai hak guna bangunan ialah :

a.       Warganegara Indonesia

b.      Badan hukum yang didirikan menurut hukum indonesia dan berkedudukan di indonesia

6. Hapusnya hak guna bangunan

Menurut pasal 40 hak guna bangunan dihapus karena :

a.       jangka waktu berakhir

b.      dihentikan sebelum jangka waktunya berakhir karena sesuatu syarat tidak dipenuhi

c.       dilepaskan oleh pemegang haknya sebelum jangka waktunya berakhir.

d.      dicabut untuk kepentingan umum

e.       diterlantarkan

f.       tanahnya musnah

g.      ketentuan dalam pasal 36 ayat 2

Referensi : Berbagai Sumber